Ketika menilai kelayakan investasi, banyak orang langsung menggunakan IRR. Namun IRR memiliki beberapa kelemahan.
MIRR menjadi solusi bagi kekurangan IRR. MIRR memberikan tingkat pengembalian yang lebih stabil, realistis, dan akurat, terutama untuk proyek dengan arus kas fluktuatif atau tidak biasa.
Artikel ini membahas pengertian MIRR, sintak, contoh perhitungan, perbandingan dengan IRR dan XIRR, serta kesalahan umum yang perlu dihindari.
File: fungsi-mirr-excel.xlsx
Apa Itu MIRR di Excel?
MIRR (Modified Internal Rate of Return) adalah versi yang lebih realistis dari IRR karena memperbaiki dua kelemahan utama IRR:
- IRR mengasumsikan arus kas positif diinvestasikan kembali dengan tingkat IRR itu sendiri.
- IRR bisa mengembalikan beberapa IRR sekaligus jika arus kas berubah tanda lebih dari sekali.
MIRR memperbaikinya dengan:
- Menggunakan finance rate untuk arus kas negatif (biaya modal),
- Menggunakan reinvest rate untuk arus kas positif (tingkat pengembalian realistis).
Dengan kata lain, MIRR memberikan gambaran tingkat pengembalian investasi yang lebih mendekati kondisi nyata.
Sintak Fungsi MIRR di Excel
Sintak
MIRR(values; finance_rate; reinvest_rate)
Keterangan:
- values (wajib): Daftar arus kas (cash flow), dimulai dari investasi awal (negatif) hingga arus kas masuk atau keluar.
- finance_rate (wajib): Tingkat biaya modal (cost of capital) atau bunga pendanaan.
- reinvest_rate (wajib): Tingkat pengembalian yang realistis untuk arus kas positif, misalnya bunga deposito.
Catatan penting:
- MIRR selalu menghasilkan satu nilai, tidak seperti IRR.
- MIRR cocok untuk proyek jangka panjang dan arus kas tidak stabil.
Mengapa MIRR Lebih Baik dari IRR?
IRR memiliki beberapa kelemahan:
- Bisa menghasilkan lebih dari satu nilai untuk arus kas fluktuatif,
- Bisa memberikan hasil yang tidak logis,
- Mengasumsikan bahwa arus kas positif diinvestasikan kembali dengan tingkat IRR itu sendiri, yang hampir tidak pernah terjadi di dunia nyata.
MIRR memperbaikinya dengan:
- Menggunakan tingkat reinvestasi yang lebih masuk akal,
- Menghindari pengembalian beberapa hasil sekaligus IRR,
- Memberikan hasil yang lebih stabil dan konsisten.
Contoh Rumus MIRR di Excel
Menghitung MIRR dari Investasi Sederhana
Andi berinvestasi dengan modal awal: Rp 10.000.000 (tahun 0) dengan finance rate sebesar 10% dan reinvest rate 8%. Arus kas yang terjadi pada tahun-tahun berikutnya:
| Tahun | Arus Kas |
| 0 | -10.000.000 |
| 1 | 3.000.000 |
| 2 | 4.000.000 |
| 3 | 5.000.000 |
=MIRR(B2:B5; B6; B7)Di mana:
- B2:B5: Daftar arus kas, termasuk modal awal
- B6: finance rate
- B7: reinvest rate
Rumus mengembalikan tingkat sebesar 8,63%.
Proyek UMKM dengan Arus Kas Fluktuatif
Sebuah UMKM membeli mesin seharga Rp 25.000.000 dengan finance rate sebesar 12% dan reinvest rate sebesar 6%. Arus kas pada periode-periode setelahnya adalah sebagai berikut.
| Tahun | Arus Kas |
| 0 | -25.000.000 |
| 1 | 8.000.000 |
| 2 | 2.000.000 |
| 3 | 12.000.000 |
| 4 | 15.000.000 |
=MIRR(B2:B6; B7; B8)MIRR mengembalikan 12,11%.
Perbandingan IRR vs MIRR
Berikut arus kas untuk suatu investasi dengan finance rate sebesar 10% dan reinvest rate sebesar 8%.
| Tahun | Arus Kas |
| 0 | -20.000.000 |
| 1 | 30.000.000 |
| 2 | -15.000.000 |
| 3 | 25.000.000 |
=IRR(B2:B5)
=MIRR(B2:B5; B6; B7)MIRR mengembalikan 22,80% dan IRR 54,00%. Dari hasil ini, MIRR memberikan hasil lebih konsisten dan lebih masuk akal.
Analisis Franchise
Andi membeli sebuah franchise dengan investasi awal Rp 150.000.000. Usaha ini memiliki biaya modal sebesar 12% dan tingkat pengembalian 5%.
| Tahun | Arus Kas |
| 0 | -150.000.000 |
| 1 | 40.000.000 |
| 2 | 50.000.000 |
| 3 | 60.000.000 |
| 4 | 70.000.000 |
=MIRR(B2:B6; B7; B8)Usaha franchise memiliki tingkat pengembalian sebesar 11,81%.
Kesalahan Umum Saat Menggunakan MIRR
| Masalah | Penyebab | Solusi |
| Finance rate dan reinvest rate tertukar | Tidak memahami perbedaan keduanya | Finance rate = biaya modal; reinvest rate = tingkat reinvestasi |
| Arus kas tidak dimulai dengan negatif | Tidak ada investasi awal | Pastikan values dimulai dengan arus kas keluar |
| Hasil tidak akurat | Arus kas tidak berurutan | Susun arus kas sesuai urutan waktu |
Perbandingan MIRR vs IRR vs XIRR
| Fungsi | Kegunaan | Kelebihan | Kekurangan |
| IRR | Tingkat pengembalian investasi | Mudah digunakan | Bisa menghasilkan banyak IRR |
| MIRR | IRR yang lebih realistis | Stabil dan akurat | Perlu dua tingkat bunga |
| XIRR | IRR dengan tanggal tidak beraturan | Sangat akurat | Perlu tanggal lengkap |
Kesimpulan
Fungsi MIRR adalah alat penting untuk menghitung tingkat pengembalian investasi yang lebih stabil dan realistis dibanding IRR. Dengan menggunakan finance rate dan reinvest rate yang sesuai, MIRR memberikan gambaran yang lebih akurat tentang performa investasi di dunia nyata.
Untuk menilai proyek dengan arus kas fluktuatif, membandingkan beberapa peluang bisnis, atau menghindari jebakan multiple IRR, MIRR adalah pilihan yang jauh lebih dapat diandalkan.