Saat berinvestasi, kita sering bertanya: “Berapa tingkat keuntungan sebenarnya dari proyek atau aset yang saya biayai?”
Jawaban dari pertanyaan ini tidak cukup hanya melihat total arus kas masuk. Kita perlu mempertimbangkan kapan uang diterima dan berapa besar nilai waktu dari uang tersebut.
Excel menyediakan fungsi IRR (Internal Rate of Return) untuk menghitung tingkat pengembalian tahunan berdasarkan arus kas masuk dan keluar. IRR adalah salah satu metrik terpenting dalam analisis kelayakan investasi, capital budgeting, dan evaluasi proyek bisnis.
Artikel ini membahas pengertian IRR, kapan menggunakannya, sintak, contoh perhitungan dari dasar hingga lanjutan, kesalahan umum, serta perbandingan IRR dengan MIRR dan XIRR.
File: fungsi-irr-excel.xlsx
Apa Itu IRR?
IRR (Internal Rate of Return) adalah tingkat pengembalian (return) yang membuat nilai sekarang bersih (NPV) dari suatu investasi menjadi nol.
Dalam bahasa sederhana, IRR adalah tingkat keuntungan tahunan yang dihasilkan oleh suatu investasi berdasarkan arus kas masuk dan keluar.
Keputusan apakah suatu investasi layak atau tidak dapat dilakukan dengan membanding hasil IRR dengan cost of capital (diberikan oleh institusi yang mengeluarkan dana, bank atau investor).
- Jika IRR lebih besar dari cost of capital: Investasi layak
- Jika IRR lebih kecil dari cost of capital: Investasi tidak layak
IRR dapat mengembalikan hasil negatif. Negatif berarti proyek bersangkutan diperkirakan akan merugi—nilai saat ini dari total semua arus kas di masa mendatang lebih kecil daripada investasi awal, sehingga investasi tersebut tidak pernah mencapai apa yang sudah dibayarkan.
Kapan Menggunakan IRR?
IRR banyak digunakan untuk:
- Kelayakan investasi bisnis
- Perbandingan beberapa proyek (dengan membandingkan IRR dari setiap proyek)
- Evaluasi properti, franchise, atau usaha kecil
- Perencanaan modal (capital budgeting)
- Estimasi tingkat pengembalian investasi jangka panjang
Sintak Fungsi IRR di Excel
Sintak
IRR(values; [guess])
Keterangan:
- values (wajib): Daftar arus kas (cash flow) yang terdiri dari:
- Investasi awal (biasanya negatif)
- Arus kas masuk atau keluar di periode berikutnya
- guess (opsional): Perkiraan awal tingkat pengembalian. Biasanya tidak perlu diisi.
Hal Penting dalam Menggunakan Rumus IRR
- IRR dapat bernilai negatif, yang artinya proyek merugi
- IRR sangat bergantung pada pola arus kas; arus kas yang tidak biasa dapat menghasilkan lebih dari satu IRR
- IRR berguna ketika arus kas terjadi pada interval yang konsisten
- IRR membutuhkan setidaknya satu nilai negatif dan satu nilai positif
- Arus kas masuk ditandai dengan angka positif dan keluar dengan angka negatif
Contoh Rumus IRR di Excel
Menghitung IRR dari Investasi Sederhana
Andi menginvestasikan Rp 10.000.000 dan menerima arus kas berikut:
| Tahun | Arus Kas |
| 0 | -10.000.000 |
| 1 | 3.000.000 |
| 2 | 4.000.000 |
| 3 | 5.000.000 |
=IRR(B2:B5)IRR memberikan tingkat pengembalian sebesar 8,90%. Dengan membandingkan IRR terhadap cost of capital:
- Jika cost of capital = 7,75%, maka investasi layak
- Jika cost of capital = 10,65%, maka investasi tidak layak
IRR untuk Proyek UMKM
UMKM membeli mesin produksi seharga Rp 25.000.000. Arus kas pada tahun-tahun berikutnya setelah mesin beroperasi adalah sebagai berikut:
| Tahun | Arus Kas |
| 0 | -25.000.000 |
| 1 | 8.000.000 |
| 2 | 9.000.000 |
| 3 | 10.000.000 |
| 4 | 12.000.000 |
=IRR(B2:B6)Rumus mengembalikan IRR sebesar 18,99%. Jika cost of capital sebesar 15,00%, maka proyek dinilai layak. Jika cost of capital lebih besar, katakan 21%, maka proyek tidak layak.
IRR dengan Arus Kas Tidak Rata
IRR mampu menghitung arus kas yang naik turun (seperti pada saat arus kas tidak stabil).
| Tahun | Arus Kas |
| 0 | -12.000.000 |
| 1 | 5.000.000 |
| 2 | 2.000.000 |
| 3 | 7.000.000 |
=IRR(B2:B5)Rumus mengembalikan IRR sebesar 7,57%.
Analisis Properti Sewa
Andi merenovasi rumah seharga Rp 300.000.000 dan menyewakannya. Berikut arus kas sewa tahunan rumah tersebut.
| Tahun | Arus Kas |
| 0 | -300.000.000 |
| 1 | 40.000.000 |
| 2 | 45.000.000 |
| 3 | 50.000.000 |
| 4 | 55.000.000 |
| 5 | 60.000.000 |
=IRR(B2:B7)Rumus mengembalikan -5,46%.
IRR mengembalikan hasil negatif yang berarti tingkat pengembalian sewaan tidak sebanding dengan biaya renovasi.
Analisa Renovasi Cafe dengan Arus Kas Negatif
Andi merenovasi cafe dengan biaya Rp 120.000.000. Berikut arus kas yang terjadi pada tahun-tahun setelahnya.
| Tahun | Arus Kas | Keterangan |
| 0 | -120.000.000 | Biaya renovasi awal |
| 1 | 40.000.000 | Peningkatan jumlah pelanggan |
| 2 | -15.000.000 | Penggantian peralatan |
| 3 | 50.000.000 | Bisnis stabil |
| 4 | 60.000.000 | Jumlah pelanggan bertumbuh |
| 5 | 70.000.000 | Kinerja puncak |
=IRR(B2:B7)Rumus mengembalikan IRR sebesar 16,53%.
Kesalahan Umum Saat Menggunakan IRR
| Masalah | Penyebab | Solusi |
| Error #NUM! | Tidak ada arus kas negatif | Pastikan investasi awal bernilai negatif |
| Hasil tidak valid | Arus kas tidak berurutan | Susun arus kas sesuai waktu |
| IRR aneh atau bahkan error | Arus kas sangat fluktuatif | Gunakan MIRR atau tambahkan guess |
| IRR tidak cocok untuk tanggal tidak teratur | values tidak memiliki tanggal | Gunakan XIRR |
Perbandingan IRR vs MIRR vs XIRR
| Fungsi | Kegunaan | Kelebihan | Kekurangan |
| IRR | Tingkat pengembalian investasi | Mudah digunakan | Bisa menghasilkan banyak IRR |
| MIRR | IRR yang lebih stabil | Lebih realistis | Perlu tingkat reinvestasi |
| XIRR | IRR dengan tanggal tidak beraturan | Sangat akurat | Perlu tanggal lengkap |
Kesimpulan
Fungsi IRR adalah alat penting untuk menilai kelayakan investasi berdasarkan arus kas masuk dan keluar. Dengan memahami cara kerja IRR, contoh perhitungan, dan kesalahan umum, kita dapat membuat keputusan investasi yang lebih cerdas dan terukur.
IRR adalah dasar dalam capital budgeting, analisis proyek, dan perencanaan investasi jangka panjang.