IRR bukan satu-satunya alat untuk mengukur potensi keberhasilan suatu investasi. MIRR, salah satu fungsi keuangan di Excel, merupakan alat ukur lain.
Selain nilai-nilai arus kas seperti IRR, rumus MIRR Excel mengikutkan dua parameter lain, yaitu bunga sebagai biaya modal dan sebagai rate investasi ulang.
File: rumus-mirr-excel.xlsx.
Apakah MIRR Itu?
Bentuk standar IRR mengasumsikan bahwa semua aliran kas akan diinvestasikan ulang dengan rate yang sama.
M dari MIRR merupakan singkatan dari modified.
Secara keseluruhan, MIRR adalah singkatan dari modified internal rate of return.
MIRR adalah fungsi keuangan di Excel yang menghitung IRR dalam bentuk yang sudah dimodifikasi dengan mengikutkan biaya investasi dan bunga yang diterima dari investasi ulang arus kas selama masa investasi.
MIRR mengembalikan nilai dalam bentuk persentase.
Sintaks Fungsi MIRR Excel
Sintaks MIRR(values; finance_rate; reinvest_rate)
- values adalah array yang berisi angka-angka arus kas.
- finance_rate adalah suku bunga yang kita bayarkan sebagai biaya modal investasi.
- reinvest_rate adalah suku bunga dari arus kas positif yang dinvestasikan ulang.
Mengenai Rumus MIRR Excel
Saat menggunakan fungsi MIRR sebagai rumus, beberapa hal perlu diperhatikan, yaitu:
- values harus bernilai angka, baik negatif, nol, atau pun positif. Entri dengan tipe data lain akan diabaikan.
- values harus berisi minimal satu nilai negatif, yang mewakili arus kas keluar, dan satu nilai positif, yang mewakili arus kas masuk. Bila tidak, Excel akan menampilkan pesan error #DIV/0!.
- Setiap nilai arus kas harus dinyatakan secara berurutan dan pada interval waktu yang sama.
- Setiap arus kas terjadi di akhir setiap periode.
- finance_rate dan reinvest_rate harus berupa angka persentase atau nilai desimal yang sesuai. Bila tidak, pesan error #VALUE! akan tampil.
- Seperti IRR, semakin besar hasil perhitungan MIRR semakin baik suatu investasi.
Contoh Penggunaan Rumus MIRR Excel
Menggunakan rumus MIRR Excel termasuk gampang (konsepnya aja yang susah).
Masukkan nilai-nilai cash flow sebagai parameter pertama (baik sebagai array constant atau range), finance_rate yang kedua, dan reinvest_rate ketiga.
=MIRR(B2:B6; B8; B9)Dengan rumus MIRR Excel di atas, kita menghitung MIRR untuk nilai-nilai arus kas di range B2:B6 dengan biaya modal 8.75% (cell B8), dan suka bunga investasi ulang sebesar 5.37% (cell B9).
Perbedaan IRR dan MIRR
Di mana perbedaan IRR dan MIRR?
Perhatikan projek-projek pada gambar di bawah.
Projek 1 dan Projek 2 memiliki modal awal yang sama, yaitu Rp 104,000,000 dengan lama investasi adalah empat periode.
Kedua projek menerima arus kas masuk dalam jumlah yang sama, yaitu Rp 153,278,000. Perbedaannya, arus kas masuk pada Projek 1 terjadi di periode terakhir, sementara Projek 2 di periode pertama.
Kami menghitung IRR dan MIRR dari setiap projek dengan menggunakan rumus masing-masing.
Untuk MIRR, kami menggunakan biaya pinjaman dan bunga investasi ulang sebesar 0% agar terasa beda dengan IRR.
Pada Projek 1, IRR dan MIRR memberikan hasil yang sama, yaitu 10.18%.
Hasilnya sama karena satu-satunya cash flow positif terjadi di periode terakhir. Karena sudah terakhir, ya, bunga investasi ulang tidak lagi berlaku.
Pada Projek 2, IRR dan MIRR mengembalikan hasil kontras, yaitu 47.38% dan 10.18%.
Mengapa berbeda?
- Biaya modal dan bunga investasi ulang.
IRR menggunakan satu rate untuk pembiayaan dan investasi ulang. MIRR menggunakan rate terpisah untuk pembiayaan arus kas negatif dan bunga investasi ulang. Pada Projek 2, berhubung arus kas positif terjadi di periode pertama dan bunga IRR adalah sama untuk setiap periode, baik untuk pembiayaan dan investasi ulang, maka hasilnya terbilang besar, 47.38%. - Asumsi bahwa arus kas positif diinvestasikan ulang.
IRR mengasumsikan bahwa arus kas positif diinvestasikan ulang secara keseluruhan. Ingat bahwa hasil IRR adalah rate yang dibutuhkan agar NPV menjadi nol. Dengan arus kas positif yang diinvestasikan ulang secara keseluruhan, besaran rate yang dibutuhkan agar NPV menjadi nol juga semakin besar. MIRR menganggap bahwa arus kas positif tidak mesti diinvestasikan kembali dengan rate yang sama. Kondisi ini dinyatakan dengan besaran bunga investasi ulang yang bisa kita tentukan terpisah dari bunga biaya modal. Bahkan, MIRR akan sama dengan IRR bila kita masukkan 47.38% sebagai bunga investasi ulang. Coba deh.
Lalu, apa yang ingin disampaikan dari perbedaan hasil MIRR dan IRR?
MIRR menyatakan bahwa bila kita investasikan Rp 104,000,000 selama empat periode dengan bunga 10.18%, kita akan mendapatkan Rp 153,278,000 di akhir masa investasi.
IRR tidak bilang bahwa kita bisa investasikan Rp 104,000,000 selama empat periode dengan bunga 47.38%.
Yang ingin IRR sampaikan adalah kita butuh 47.38% sebagai discount rate agar hasil NPV menjadi impas.
Kapan Menggunakan MIRR atau IRR?
Dari perbedaan-perbedaan IRR dan MIRR di atas, muncul pertanyaan: kapan kita salah satunya?
Pertanyaan ini bisa dijawab dengan ‘konsultasikan kepada mereka yang ahli di bidang keuangan.’
Tapi, MIRR umumnya dipakai ketika rangkaian arus kas mengalami banyak perubahan negatif ke positif dan sebaliknya selama masa investasi. Lebih cocok karena ada rate yang berbeda untuk arus kas khusus (negatif atau positif) pada suatu periode.
IRR dipakai saat arus kas lebih stabil. Dalam artian gak banyak lompatan dari negatif ke positif atau positif ke negatif.